Združenje družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP) se že več let sooča z nekaterimi slabimi praksami na področju prometa z nepremičninami ter z določenimi anomalijami in neživljenjskimi določbami v veljavnem Zakonu o nepremičninskem posredovanju. Iz tega razloga je združenje v sodelovanju s Slovenskim nepremičninskim združenjem – FIABCI in Društvom nepremičninskih posrednikov Slovenije – DNPS ter Pravno službo GZS oblikovalo strokovno skupino, katere temeljna naloga je bila priprava predloga novega Zakona o nepremičninskem posredovanju. Konec maja je strokovna skupina to nalogo uspešno zaključila in na Ministrstvo za okolje in prostor posredovala predlog novega Zakona o nepremičninskem posredovanju.

V okviru svojih aktivnosti je strokovna skupina ZDNP ugotovila, da veliko težavo pri razvoju panoge predstavljajo slabe prakse, ki se odražajo tako v praksi Ministrstva za okolje in prostor in Tržnega inšpektorata RS, kot tudi v praksi Komisije za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev ZDNP. Eden od ključnih ciljev novega zakona bo tako tudi preprečevanje podobnih slabih praks. S tem pa smo na drugi strani prisluhnili tudi predlogom Tržnega inšpektorata in Zveze potrošnikov Slovenije ter predvideli dodatne varovalke za zaščito potrošnikov.

Iz navedenega razloga s predlogom tudi nismo spreminjali veljavnih omejitev pri določanju višine plačila za posredovanje, čeprav so v tujini podobne omejitve precej redke. Po drugi strani po naših ugotovitvah ne obstajajo sistemi v katerih bi te omejitve veljale tudi za razmerja med gospodarskimi subjekti. Zato je eden ključnih predvidenih ukrepov uvedba dualizma z delitvijo na gospodarske in potrošniške posredniške pogodbe. Nobenega razloga namreč ni, da bi država posegala tudi v razmerja med gospodarskimi subjekti, saj teh v nobenem primeru ne moremo šteti za šibkejše stranke. Ugotavljamo tudi, da so se določbe o plačilu za posredovanje pogosto tolmačile zelo različno, zato smo jih v predlogu zapisali jasneje, bolj natančno pa smo uredili tudi vprašanje delitve plačila za posredovanje med naročitelja in tretjo osebo.

Z namenom preprečevanja slabih praks predlog določneje zahteva pisno obliko pogodbe o posredovanju in v nasprotnem primeru predvideva sankcijo ničnosti takšne pogodbe.Sankcija ničnosti  je predvidena tudi za vsiljene pogodbe, saj je to še ena od slabih praks, s katerimi so se v preteklosti soočali akterji na trgu. Tudi sicer smo v dosedanji praksi ugotavljali, da so določbe o obveznih sestavinah pogodbe o posredovanju nekoliko nejasne, zato želimo s predlogom novega zakona izboljšati tudi to področje.

Na podlagi pobud Tržnega inšpektorata in z namenom ureditve trga predlog predvideva tudienostavnejši odvzem licence posredniku v primeru kršitev zakonskih določb, saj na podlagi dosedanjega zakona to v praksi dejansko ni bilo možno. 

Naslednji pomemben segment predlaganih sprememb je zaščita položaja nepremičninskega posrednika oziroma nepremičninske družbe. V dosedanji praksi se je namreč izkazalo, da so bili ravno ti velikokrat žrtve načrtnih zlorab, ki so jih omogočale   nejasne in neživljenjske določbe zakona. Iz tega razloga smo v predlog zakona med drugim vnesli tudi obveznosti vmesnega kupca, ki smo ga izenačili z investitorjem. Pogosto se je namreč dogajalo, da so se investitorji svojim zakonskim obveznostim izognili, če so nepremičnino prenesli na ti. vmesnega kupca, to je tistega kupca, ki je nepremičnino pridobil z namenom nadaljnje prodaje. Predlog zakona tako predvideva izenačitev obeh.

Pomemben vir zlorab in oškodovanja nepremičninskih družb je bila tudi na 9 mesecev omejena veljavnost pogodbe o posredovanju. Tudi v tem primeru smo se zgledovali po dobrih praksah iz tujine in v predlog zakona zapisali, da mora biti veljavnost pogodbe s potrošniki omejena, pri čemer je obdobje prepuščeno volji strank. V kolikor se stranki o tem ne dogovorita, pa zakon predvideva 12 mesečno veljavnost pogodbe. Takšna ureditev je po našem mnenju veliko bolj življenjska, hkrati pa v ničemer ne poslabšuje položaja potrošnika.

Strokovna skupina je opravila tudi analizo obveznih zavarovanj poklicne odgovornosti pri drugih primerljivih reguliranih poklicih v Sloveniji in ugotovila, da je položaj nepremičninskih družb v tem pogledu izrazito slabši. Zahtevana zavarovalna vsota po veljavnem zakonu je namreč v primeru nepremičninskih družb vsaj trikrat višja kot v primeru drugih reguliranih poklicev, čeprav potencialna tveganja tako rigoroznih zahtev ne opravičujejo, kar dokazujejo tudi statistični podatki slovenskih zavarovalnic. Zato v ZDNP predlagamo ustrezno znižanje minimalne zavarovalne vsote za zavarovanje poklicne odgovornosti.

Omeniti je potrebno tudi splošno promocijo dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami in položaja stanovskih združenj. Tudi to namreč po našem mnenju lahko bistveno prispeva k dvigu varnosti udeležencev na trgu in k dvigu kvalitete opravljenih storitev, s tem pa tudi k dvigu ugleda celotne dejavnosti. Ravno zato smo s predlogom zakona izdatno naslovili tudi ti dve vprašanji. V smislu zaščite položaja nepremičninski družb in odprave nekaterih nepotrebnih administrativnih ovir gre razumeti tudi predlog, ki olajšuje nekatere oblike oglaševanja. Nepremičninski posredniki bodo pozdravili tudi predlog uvedbe sprotnega izobraževanja po točkovalnem sistemu, ki bo precej olajšala podaljševanje licenc in predvsem dala priznanje vsem tistim, ki skrbijo za sprotno nadgrajevanje svojega znanja.

Nazadnje pa s predlogom novega zakona predvidevamo tudi znižanje glob za prekrške, ki so določene z veljavnim zakonom. Dosedanja višina glob (najnižje so bile za nepremičninske družbe določene v višini 12.500 evrov) namreč na udeležence na trgu nikakor ni delovala preventivno in tako globe niso dosegale svojega namena. Že najnižja izrečena globa je namreč v večini primerov pomenila tudi prenehanje delovanja nepremičninske družbe, kar pa ne more in ne sme biti osnovni namen kaznovanja. Po drugi strani predvidevamo precej širši nabor prekrškov, kar tudi sledi težnjam po ureditvi razmer na trgu in varstvu prejemnikov storitev nepremičninskih družb.

ZDNP je s pripravo predloga novega zakona naredilo pomemben korak k ureditvi razmer na trgu, v naslednjem koraku pa pričakujemo tudi širšo strokovno razpravo z vsemi deležniki na nepremičninskem trgu. Glede na to, da smo se v fazi priprave predloga posvetovali tako s Tržnim inšpektoratom RS kot z Zvezo potrošnikov Slovenije, upamo in prepričani smo, da bomo tokrat le dosegli nujne spremembe veljavnega zakona.

Branko Potočnik 
Predsednik ZDNP