Zagreb poslovno strokovni kolegij ocenjevanje vrednosti nepremičnin, delegacija Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI

Hotel Esplenade Zagreb

Dne 8.7.2014 se je delegacija Slovenskega nepremičninskega združenja v sestavu: Franci Gerbec, mag. Anton Kožar, Jože Podgoršek-predsednik in Jožef Murko udeležila v hotelu Esplanade Zagreb poslovno-strokovnega kolegija v organizaciji podjetja Filipovič z naslovom Ocenitev vrednosti nepremičnin – uveljavitev Uredbe in Pravilnika o oceni vrednosti nepremičnin v poslovni, upravni in sodni praksi. Tako kot je na podobnih srečanjih na Hrvaškem v navadi, je bila udeležba spoštovanja vredna, prav tako predavatelji in sicer namestnik ministrice Ministrstva za gradnjo in prostorsko ureditev mr.sc. Željko Uhlir, vodja službe za ocenjevanje nepremičnin mesta Zagreb, mag. Branimir Majčica, dr.sc. Maruška Vizjak, višja znanstvena sodelavka Ekonomskega inštituta Zagreb, dipl.ing. Wilfried Mann, vodja strokovne službe Komisije za vrednost nepremičnin mesta Düsseldorf, vse skupaj je povezovala članica uprave podjetja Filipovič d.o.o., ga. Marija Noršić.

Predavatelji so predstavili Predlog  Uredbo o ocenjevanju vrednosti nepremičnin in Predlog Pravilnika o metodah ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Oba dokumenta sta za nas zanimiva predvsem iz naslednjega: zasnovana sta po vzoru nemškega modela ocenjevanja vrednosti na podlagi European Valuation Standards – 2012, mi imamo anglosaški model ocenjevanja vrednosti nepremičnin na podlagi International Valuation Standards – 2013. Različne podlage normalno rezultirajo tudi različne rešitve.

Pravilnik dokaj podrobno obravnava posamezna poglavja Uredbe. Njegova zanimivost in uporabnost tudi za nas je v prilogah, ki definirajo parametre za lažje ocenjevanje. Npr. stopnje kapitalizacije, koeficiente glavnih prilagoditev, i.p. Zanimiva je zahteva, da mora cenilec kljub uporabi več metod ocenjevanja na koncu sprejeti eno samo, ponderiranje končne vrednosti ni dovoljeno (MSOV jo dovoljujejo). Dokaj smela je zahteva glede na to, da nimajo še baz transakcij, da za oceno vrednosti niso dovoljene ponudbe temveč izključno izvršene transakcije (MSOV jih dovoljujejo). Izrazita posebnost napram naši praksi je obravnava »prihodkovne metode« po nemškem modelu, ki ločeno prikazuje del prihodka, ki ga ustvarja zemljišče. In pa še vedno ohranja prilagoditev površin po vzoru starega JUS U1.C100, s čimer smo mi že leta nazaj prekinili.

Vzdušje je bilo skozi celotni kolegij izrazito delovno in do zaključka okrogle mize ob ca 17h je vztrajala še večina v dvorani. Nam pa je zapustila vtis, da regulacija države sicer omejuje strokovnost in ustreznost posameznega specifičnega primera, vendar preprečuje prevelike odklone pri večini cenitev glede samih rezultatov vrednosti, katerim smo žal tudi mi bili priča v preteklosti. Moje osebno stališče je, da je naš model za nas ustreznejši, le več bi morali delati na podatkovnih bazah in analizah.

Jožef Murko, član SNZ

Dodoma d.o.o., podjetje za promet z nepremičninami