Slovensko nepremičninsko združenje - FIABCI Slovenija je skupaj z Zvezo društev pravnikov Slovenije in GZS-Zbornico za poslovanje z nepremičninami po več mesečnem delu in več poslanimi predlogi za ureditev tega področja na Vlado in Ministrstvo za pravosodje, pomembno prispevalo k sprejemu interventnih ukrepov na področju najemnin po Zakonu o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije COVID-19 /ZIUPOPDVE/ (Uradni list RS, št. 203/2020 z dne 30.12.2020) - #PKP7.

Besedilo sprejetega 117. člena PKP7 (v obravnavi 116. člen) in obrazložitev intervetnih ukrepov, ki se nanašajo na najemna razmerja poslovnih nepremičnin prilagamo v priloženih datotekah. Pri tem je Ministrsvo za pravosodje pri pripravi predloga za obranavo na Vladi in kasneje v Državnem zboru v pretežni meri sledilo našim predlogom in predstavljenim izhodiščem.

Ključne točke so:

• nova upravičenja so primarno usmerjena v izboljšanje podrejenega položaja najemnika. Ključni cilj je, da stranki najemno pogodbo sporazumno prilagodita in posledično najemnik ne bo uresničil novega interventnega upravičenja, ki ga prinaša ta zakon;
• v okviru razprav na ESS je bilo izpostavljeno, da se mora ukrep nanašati na tudi na že obstoječa najemna razmerja, hkrati pa je bilo jasno treba zapisati kdo so naslovniki tega ukrepa in za katerega obdobja, pri čemer je bila sprejeta odločitev, da naj se možnost podaljšanja najemne pogodbe in odloga najemnine, omogoči tudi za obdobje pred uveljavitvijo PKP7. Takšen retroaktivni poseg je v okviru obrazložitev z vidika ustavnosti tudi izrecno obrazložen;
• če najemnik zahteva odlog plačila najemnine lahko najemodajalec zahteva ustrezno zavarovanje. Gre za neke vrste prilagoditev ugovora ogroženosti iz 102. člen OZ. Najemodajalec bo tako lahko zahteval zavarovanje v obliki zastavne pravice na premoženju (premičnini, ali terjatvi dolžnika). Menimo, da je namreč ta določba pomembna tudi z vidika zavarovanja najemodajalca v primeru morebitne kasnejše insolventnosti (ali če tudi koncu epidemije insolventnosti najemnik ne bo odpravil in bo začel postopke zaradi insolventnosti);
• s predlagano določbo je jasno zapisano kdaj mora najemnik ta upravičenja zahtevati, namreč slednji roki so, z vidika pravne predvidljivosti, nujni za nasprotno stranko – najemodajalca;
• upoštevaje, da bo v prihodnjih mesecih še lahko prihajalo do »odpiranja« in »zapiranja« gospodarskih dejavnosti in s tem uporabe ali neuporabe poslovne nepremičnine za dogovorjen namen je določen konkreten rok (30.6.) od katerega začne teči 6 mesečni rok v katerem mora najemnik vrniti odložene najemnine - če Vlada trajanja tega ukrepa ne podaljša.
• ureditev vsebuje tudi izrecno določbo, da odpoved ali odstop od najemne pogodbe iz razloga, ker najemnik poda zahtevo v skladu s tem členom, ni dopusten.

Podrobneje so ukrepi opisani v okviru obrazložitve v pripetih datotekah.